De hervorming van het verkooprecht (vroegere registratierecht) staat er aan te komen. Het klein of groot beschrijf op basis van het KI zullen verdwijnen en vervangen worden door een tarief van 7% voor alle gezinswoningen. Kopers die minder dan 200.000 euro betalen (of 220.000 euro in de kernstedenen in de Vlaamse Rand) moeten op de eerste 80.000 euro geen belasting betalen. Als richtdatum werd 1 juni 2018 aangegeven, maar het is nog onzeker of dat effectief haalbaar is.
Hallo 7%-tarief en rechtenvermindering, vaarwel klein beschrijf en abattementen
In concreto verdwijnen zowel het klein beschrijf als het standaardabattement, het bij-abattement en het renovatieabattement. In ruil daarvoor zakt het tarief van 10% naar 7% bij de aankoop van de gezinswoning. Voor de aankoop van een tweede verblijf, een reguliere huurwoning of elke andere woning dan de gezinswoning blijft het tarief van 10% wel gelden.
Het meest essentiële onderdeel van de hervorming van het verkooprecht is dus het vervangen van het klein beschrijf en de abattementen door een nieuw tarief van 7% voor de aankoop van de gezinswoning.
Daarbij komt de introductie van een rechtenvermindering voor goedkopere gezinswoningen. Dit betekent dat van het verschuldigde bedrag €5.600 afgetrokken mag worden, wanneer de verkoopwaarde van de woning niet meer bedraagt dan 200.000. Nemen we bij wijze van voorbeeld een appartement dat wordt verkocht voor 160.000€. Aan 7% betekent dit dat de koper €11.200 verschuldigd zal zijn. Daarvan wordt echter via de rechtenvermindering €5.600 afgetrokken, wat het finale saldo van de verkooprechten op exact €5.600 brengt. De facto staat de rechtenvermindering daarmee gelijk aan een abattement van €80.000, al wordt er via een andere constructie gewerkt.
Voorwaarden verbonden aan het 7%-tarief
Om van het nieuwe tarief van 7% te kunnen genieten moeten een aantal voorwaarden in acht worden genomen:
1° De koper mag niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Als de aankoop gedaan wordt door verschillende personen, mogen ze niet samen voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.
2° De koper moet er zich toe verbinden binnen twee jaar na de datum van de authentieke aankoopakte zijn inschrijving te nemen in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister op het adres van het aangekochte goed.
3° Er moeten bepaalde vermeldingen opgenomen worden in de authentieke akte, waaruit blijkt dat de koper het 7%-tarief en de rechtenvermindering wenst.
Deze voorwaarden zijn sterk geïnspireerd op deze die vroeger golden voor het standaardabattement. Toch zijn er enkele belangrijke verschillen en aandachtspunten.
Onder voorwaarde 2° wordt zeer duidelijk gesproken over domiciliëring. De termijn hiervoor bedraagt twee jaar en niet drie jaar, zoals heden onder het klein beschrijf. En de domiciliëring op zichzelf is voldoende. Dit schijnbaar ook als die domiciliëring zeer snel opnieuw wordt geschrapt. Want de eerste voorlopige teksten bevatten geen verplichting om de domiciliëring gedurende een bepaalde tijd te behouden op het adres van de aangekochte woning. Voor het klein beschrijf bestaat die verplichting vandaag wel: niet alleen moet de koper zich binnen drie jaar domiciliëren in het pand; deze domicilie moet vervolgens drie jaar behouden blijven. Deze driejarige bewoningsplicht is voorlopig niet overgenomen.
Het 7%-tarief kan alleen ingeroepen worden in geval van een zuivere aankoop (dus geen ruil of onttrekking uit een vennootschap) van de geheelheid van de gezinswoning. Constructies waarbij een deel van de woning geschonken wordt en vervolgens de rest aangekocht wordt, komen dus niet in aanmerking. Dit terwijl men hier heden wel van het klein beschrijf kan genieten, maar dan weer niet van de abattementen.
Opvallend en belangrijk is dat het 7%-tarief gecumuleerd zal kunnen worden met de meeneembaarheid van eerder betaalde verkooprechten.
Verder nog te onthouden is dat de tolerantieregeling van het causaal verband behouden blijft. Die bestaat er in se uit dat het 7%-tarief toch kan worden ingeroepen wanneer men nog een andere woning bezit, op voorwaarde dat deze uiterlijk binnen één jaar na de datum van de aankoopakte van de nieuwe woning verkocht wordt. De term ‘causaal verband’ slaat er daarbij op dat de koper niet de bedoeling mag gehad hebben om langere tijd twee woningen in bezit te hebben. Zoals dat ook vandaag reeds geldt voor het klein beschrijf, zal een andere woning de toepassing van het tarief van 7% dus niet verhinderen wanneer deze snel wordt verkocht.
Rechtenvermindering
De rechtenvermindering van €5.600 kan alleen worden toegepast in combinatie met het 7%-tarief. De koper moet dus aan alle hierboven reeds geschetste voorwaarden voldoen. Daar komt nog één bijkomende vereiste bij, te weten een grens in de verkoopwaarde. De verkoopwaarde van de aangekochte woning mag met name maximaal €200.000 bedragen. Deze waarde wordt verhoogd met €20.000 in de centrumsteden en de gemeenten van de Vlaamse Rand.
Essentiële nuance hier is dat in het voorontwerp van decreet uitdrukkelijk wordt gesproken van de verkoopwaarde van het aangekochte goed en niet van de verkoopprijs. Hierbij zijn enkele elementen van belang. Fiscaal gezien omvat de grondslag voor het heffen van het verkooprecht steeds de verkoopwaarde. Enerzijds betekent dit dat naast de overeengekomen verkoopprijs mogelijk ook bepaalde lasten in aanmerking genomen moeten worden (bijvoorbeeld wanneer de verkoper nog enige tijd in het pand mag blijven wonen). Anderzijds heeft VLABEL altijd het recht om na te gaan of de verkoopprijs wel een accurate reflectie vormt van de verkoopwaarde. Zo kan het dat de partijen doelbewust een lagere verkoopprijs overeenkomen, die te ver ligt van de reële waarde van de woning. In dat geval kan VLABEL zich voor de berekening van het verschuldigde verkooprecht toch baseren op de reële waarde en dus een herschatting doorvoeren. De partijen kunnen dit desgevallend vermijden door in de akte te verklaren dat zij een lagere prijs overeengekomen zijn en door de reële waarde louter voor fiscale doeleinden in de authentieke akte te ramen, waarna VLABEL zich al dan niet akkoord kan verklaren met deze pro fisco-waarde.
Bouwgrond
Bouwgronden worden expliciet uitgesloten. Voor de aankoop van een bouwgrond zal men dus nooit van het tarief van 7% kunnen genieten. Nochtans kan men vandaag in bepaalde omstandigheden wel het klein beschrijf inroepen, met name wanneer op de bouwgrond een woning wordt opgericht met een (naderhand geschat) niet-geïndexeerd KI van minder dan €745.
Verlaagd tarief van 6% of 1%
Wanneer de koper er zich toe verbindt om de gezinswoning binnen 5 jaar na de aankoop onderworpen te zullen hebben aan een ingrijpende energetische renovatie, zal hij kunnen genieten van een extra verlaagd tarief van 6%. De renovatie moet dan wel beantwoorden aan de vereisten die in het Energiebesluit worden vooropgesteld voor ingrijpende energetische werken. Het betreft renovaties die dermate diepgaand zijn dat ze aan een vorm van EPB-eisen onderworpen zijn. De verbintenis om de woning op deze wijze aan te pakken moet opgenomen zijn in de aankoopakte, waarin ook om de toepassing van het tarief van 6% moet worden verzocht. Men ontvangt de korting meteen, maar naderhand moet wel via het EPC Bouw de concrete realisatie bewezen worden. Faalt men hierin, dan kan VLABEL naderhand aanvullende rechten vorderen.
Wanneer men een beschermd monument of een pand met een hoge erfgoedwaarde aankoopt om er de gezinswoning te vestigen zal het tarief zelfs verlaagd worden tot 1%. Voorwaarde is wel dat het verkregen voordeel daadwerkelijk geïnvesteerd wordt in de woning (tot behoud en versterking van de erfgoedwaarde).
Tenslotte wil de Vlaamse regering een extra stimulans inbouwen voor SVK-verhuur. Wie een woning aankoopt en vervolgens binnen drie jaar een huurcontract afsluit met een SVK, zal in aanmerking komen voor een korting van 3%, waardoor het tarief zoals bij de gezinswoning daalt van 10% naar 7%.
Het tarief van 4% voor de beroepsverkopers wijzigt niet. Ook aan de meeneembaarheid wordt an sich niets veranderd, behoudens het feit dat het grensbedrag van €12.500 niet langer fixed zal zijn. Het voorontwerp van decreet voorziet immers in de mogelijkheid van indexatie in trappen van €500. Daardoor ontstaat de kans dat het maximumbedrag voor de meeneembaarheid voor het eerst in 2019 mogelijks kan stijgen naar €13.000 en dan in later stadium (op basis van de inflatie) verder naar €13.500, €14.000, … Deze wijziging is positief, aangezien heden de meeneembaarheid op lange termijn (naarmate de vastgoedprijzen stijgen) bij gebrek aan indexatie de facto aan waarde inboet.
Timing
Voorzichtigheid is hier geboden. Want de richtdatum van 1 juni 2018 voor de inwerkingtreding van het nieuwe stelsel is ambitieus. De teksten moeten immers nog naar de Woonraad, de SERV, vervolgens naar de Raad van State en tenslotte naar het Vlaams Parlement. Daarmee is de procedure zelfs nog niet afgerond, want de regering zal het decreet dan nog moeten bekrachtigen. Pas dan kan het in het Belgisch Staatsblad verschijnen. De timing lijkt dan ook heel erg strak.
Bron: CIBweb.be
