Om laadpalen in een gebouw in mede-eigendom te mogen plaatsen, is er een meldingsplicht naar de mede-eigenaars toe. Via een aangetekend schrijven dien je hen op de hoogte te stellen van de geplande werken.
De installatie van laadpalen in een ondergrondse parkeergarage van een appartementsgebouw. Is dat wel brandveilig? En hoe organiseert u zich het best?
Als het van de Vlaamse regering afhangt, mogen vanaf 2029 alleen nog elektrische auto’s worden ingeschreven. Ook de federale overheid kondigde al maatregelen aan om het wagenpark in ons land te vergroenen. Zo zullen vanaf 2026 alleen nog groene bedrijfswagens van een gunstig fiscaal regime kunnen genieten.
De overheid zet daarom in op publieke laadpunten, maar het is handig als u ook thuis over een laadpaal beschikt. Als u eigenaar bent van een appartement, dan is de kans reëel dat die laadpaal in de ondergrondse parkeergarage komt. Op technisch vlak hoeft dat alvast geen probleem te zijn.
Maar dan is er ook het aspect van de brandveiligheid. ‘Het is niet bewezen dat de kans op brand bij een elektrische wagen groter is dan bij een verbrandingsmotor. Wel komt er meer kijken bij het blussen van een elektrisch voertuig’, zegt brandpreventiedeskundige Tim Renders. Dat heeft te maken met de oplaadbare batterij en met wat in het jargon ‘thermal runaway’ wordt genoemd. ‘De oververhitting van één batterijcel is voldoende om ook de andere batterijcellen te doen opwarmen, zodat een kettingreactie ontstaat en alle cellen in brand vliegen. Vergelijk het met de mexican wave in een sportstadion. Die blijft ook maar doorgaan.’
Vandaar dat een brandende e-auto, eens het vuur onder controle is, ondergedompeld wordt in een container met water. Maar in een ondergrondse - en vaak moeilijk bereikbare - parkeergarage, is dat gemakkelijker gezegd dan gedaan.
Dat alles maakt dat laadpalen in een parkeergarage een complex verhaal zijn.
Mede-eigenaars denken onterecht dat ze lukraak laadpalen mogen installeren op hun parkeerplaats of in hun garage. Zo'n individuele initiatieven kunnen net schadelijk zijn en staan vaak een veilige collectieve oplossing in de weg. Het appartementsrecht voorziet een dwingende procedure. Een mede-eigenaar die deze procedure niet volgt, mag niet zomaar zelf een laadpaal installeren.
Het appartementsrecht stelt zeer uitdrukkelijk dat het recht tot installatie van een laadpaal slechts kan worden uitgeoefend wanneer de mede-eigenaar minstens twee maanden voorafgaandelijk per aangetekende zending de syndicus heeft geïnformeerd. Die communicatie moet een beschrijving van de geplande werken en een verantwoording bevatten.
Vervolgens beschikken de andere mede-eigenaars over een termijn van twee maanden (na ontvangst van de aangetekende zending) om verzet aan te tekenen. Zij kunnen dit doen op grond van een rechtmatig belang, zoals
Hieronder moet niet enkel begrepen worden: de aanwezigheid van laadpalen voor collectief gebruik in het gebouw. Het begrip ‘rechtmatig belang’ moet immers expansief geïnterpreteerd worden. Doel van de wetgever was om te bekomen dat individuele initiatieven de gegronde belangen van de andere mede-eigenaars niet in het gedrang zouden brengen.
Daarvoor moet ook gekeken worden naar lopende of binnenkort op te starten initiatieven om een collectieve voorziening te installeren. Het kan niet de bedoeling zijn dat een démarche van één mede-eigenaar die plannen in gevaar brengt.
Bij laadpalen zal dit sterk spelen omdat de veelal beperkte capaciteit van het elektriciteitsnet binnen het gebouw een rol speelt. De opwaardering van die capaciteit is bovendien een titanenwerk. De VME is immers slechts eigenaar van de bedrading tot aan de teller. Alles vanaf de teller behoort tot de zeggenschap van de distributienetbeheerder Fluvius.
De capaciteit van het net beperkt het aantal laadpalen dat kan worden geïnstalleerd. Daardoor komen we te vaak in een race volgens het “eerst komt, eerst maalt”-principe. Dat is dan nog een illusie, aangezien bij een latere collectieve installatie de verbruiksmogelijkheden herbekeken moeten worden.
De beperking van het capaciteitsnet binnen het gebouw is mede daarom een volstrekt te verantwoorden weigeringsgrond vanuit het rechtmatig belang van de andere mede-eigenaars. De grond verantwoordt ook waarom het eigendomsrecht van een mede-eigenaar niet als absoluut gezien mag worden, zelfs over zijn/haar privatief. Er is immers altijd een impact op het collectieve.
Uiteraard kan de VME zich verzetten tegen de individuele installatie van een laadpunt, wanneer de brandveiligheid daarmee in het gedrang zou komen.
Daarbij komt nog dat nog geen uniform wettelijk kader bestaat rond de brandveiligheidsnormen die bij laadpunten in appartementsgebouwen in acht moeten worden genomen. We beschikken enkel over een code goede praktijken, opgemaakt door FireForum. Die code is echter niet afdwingbaar. Ze wordt ook niet uniform gehanteerd: elke brandweerzone hanteert eigen richtlijnen, die lang niet altijd met elkaar overeenstemmen. Ook over de vraag hoe afdwingbaar die zijn, bestaan vraagtekens.
Dat hier verandering in moet komen, is duidelijk. Syndici en VME’s moeten zekerheid hebben over welke veiligheidsmaatregelen genomen moeten worden. Wat is vereist op vlak van branddetectie? Hoe zit het met sprinklersystemen? Quid de bereikbaarheid voor de brandweer? Is opladen op een -2 verdieping verboden?
Iedereen is overtuigd van de wenselijkheid van de elektrificatie van het wagenpark. En niemand ontkent dat er nood is aan een opwaardering van de infrastructuur binnen appartementsgebouwen om die elektrificatie te ondersteunen. Syndici zijn in allerijl op zoek naar oplossingen. Maar het lukraak installeren van een eigen laadpaal is erg contraproductief. Het verhindert dat er op een structurele, doordachte wijze wordt gekeken richting een collectieve oplossing op basis van load-balancing, waarbij ook veiligheidsoverwegingen, financiële aspecten, … in rekening worden gebracht.
Load-balancing is een collectief systeem waarbij privatieve laadpalen/laadpunten aan elkaar gekoppeld zijn en de beschikbare stroom verdeeld wordt over de verschillende laadpalen/laadpunten. Het vormt zo een oplossing voor het capaciteitsprobleem dat zich onherroepelijk zal stellen.
De perceptie dat er een soort “recht” bestaat tot installatie van een eigen laadpaal moet net daarom dringend uit de wereld worden geholpen. Het appartementsrecht is in deze immers expliciet: er is een procedure die gevolgd moet worden. Niemand kan dus zomaar een laadpunt aanbrengen zonder dat de andere mede-eigenaars op de hoogte zijn en minstens de kans hebben gehad om zich te verzetten.
Tot slot aan de wetgever en de bevoegde regeringen één duidelijk signaal: om de kwestie van de laadpalen vlot te trekken, is er dringend nood aan een goed overkoepelend kader, minstens voor alles wat de brandveiligheid betreft. Een uniforme set aan regels over alle brandweerzones is een basisvoorwaarde.Daar moet zo snel mogelijk werk van worden gemaakt. Dit ook in de wetenschap dat bij nieuwbouw en grondige renovaties binnenkort ingevolge Europese regelgeving de aanwezigheid van infrastructuur voor laadpalen sowieso verplicht voorzien moet worden.
Wie thuis een laadpaal installeert, kan daarvoor tot en met 31 augustus 2024 een belastingvermindering genieten. Kan die belastingvermindering ook worden ingeroepen als de VME collectief laadpalen plaatst?
Ja, investeringen door een VME komen ook in aanmerking. Wie als mede-eigenaar bijdraagt tot de collectieve investering in laadpalen geniet de belastingvermindering, op voorwaarde dat deze persoon ook gebruik zal maken van de faciliteiten. Met andere woorden: als de mede-eigenaar in het gebouw woont.
Een mede-eigenaar die verhuurt, kan de uitgaven dus niet inbrengen in zijn belastingaangifte.
