Het gebeurt meer en meer dat de verkoper nog niet meteen wil of kan verhuizen op de dag dat de verkoopovereenkomst ondertekend wordt. Welke vergoeding kan de koper daarvoor vragen? Wat vindt de fiscus daarvan? En wat met mogelijke schade in tussentijd?
Omdat goede afspraken goede vrienden maken, zetten koper en verkoper hun afspraken best op papier. Dat kan in het compromis en in de aankoopakte. De clou is wel dat doordacht te doen, als u onaangename verrassingen wilt vermijden.
Het is in elk geval af te raden om te spreken van huur. Want dan gelden de strenge, dwingende regels van woninghuur. Zelfs als het gaat om een huurcontract van bepaalde duur, dan nog moet het tijdig opgezegd worden, heeft de huurder soms nog recht op verlenging, enzovoort.
Dat is uiteraard niet de bedoeling. De koper en de verkoper willen gewoon een flexibele oplossing om een tijdelijke situatie te overbruggen. Spreek daarom over een bezetting door de verkoper. In het jargon spreekt men van een ‘bezetting ter bede’, een tijdelijk contract in afwachting van de definitieve bestemming van het goed.
In ongeveer de helft van de gevallen betaalt de verkoper een bezettingsvergoeding voor de maanden dat hij nog in zijn verkochte woning blijft wonen. Dat bedrag kan in lijn liggen met de huurprijs van vergelijkbare woningen in de buurt, maar net zoals de aankoopprijs moet dat worden afgesproken tussen de koper en de verkoper.
Ontvangt de koper zo’n bezettingsvergoeding, dan zal hij er in zijn personenbelasting op belast worden zoals het geval is bij reguliere huurinkomsten.
De koper moet voor de maanden dat hij al eigenaar is maar er nog niet woont het pro rata bedrag van het kadastraal inkomen (ki) van de woning aangeven in de code 106 van zijn belastingaangifte. Dat is de code bestemd voor privaat verhuurde panden, tweede verblijven en gratis terbeschikkingstellingen. Dat gedeeltelijke ki wordt geïndexeerd en verhoogd met 40 procent. Het resultaat daarvan wordt toegevoegd aan de andere inkomsten van de belastingplichtige en belast tegen de progressieve belastingtarieven.
Het gebeurt ook dat de verkoper zonder vergoeding nog enkele maanden mag blijven van de koper. Meestal wordt dat verrekend in de aankoopprijs die de koper betaalt. In plaats van dat de verkoper bijvoorbeeld gedurende zes maanden 1.000 euro bezettingsvergoeding betaalt, betaalt de koper bij het verlijden van de akte 6.000 euro minder.
Belangrijk om weten is dat de koper registratiebelasting moet betalen op de last dat de verkoper er nog een tijd mag blijven wonen. De registratiebelasting bedraagt voor de gezinswoning in Vlaanderen 6 procent. Op 6.000 euro komt dat neer op een extra aanslag van 360 euro. Onoverkomelijk is het niet, maar het wordt wel aangerekend.
In het verleden werd nogal eens geprobeerd die extra aanslag te vermijden door in de akte de vermelding op te nemen dat ‘de bezettingsvergoeding inbegrepen zit in de prijs’. Maar sinds 2015 aanvaardt de Vlaamse Belastingdienst dat niet meer. Die last moet door de partijen in de akte worden geschat. Doen ze dat niet, dan waardeert de fiscus hem per maand op 4 procent x 1/12 van de verkoopwaarde van het goed in volle eigendom. Er wordt wel geen rekening mee gehouden als het verschil tussen de datum van de ingenottreding van de koper en die van de betaling van de prijs niet meer dan een maand bedraagt’, verduidelijkt Vlabel-woordvoerder Kris De Sagher.
Zeker als de verkoper nog enkele maanden in de woning blijft, is het verstandig een grondige plaatsbeschrijving op te stellen waarin u noteert in welke staat het goed zich bevond bij het verlijden van de authentieke akte. ‘Dat kan, maar hoeft niet door een deskundige.
De verkoper is verplicht het goed in tussentijd als een goede huisvader te gebruiken. De verkoper moet erover waken dat het huis op het einde van het gebruik in dezelfde toestand aan de koper kan afgeleverd worden als waarin het zich bevond bij het afsluiten van de koopovereenkomst. Dat vloeit voort uit de leveringsplicht van de verkoper.
Belangrijk is dan ook dat de verkoper zijn aansprakelijkheid bij het gebruik van het pand dekt door een passende aansprakelijkheidsverzekering. Neem die verplichting op in de notariële akte. Maar ook de koper moet zich vanaf het moment dat hij eigenaar wordt als eigenaar verzekeren.
Maak ook meteen afspraken over de kosten en lasten die de verkoper in die periode moet betalen. Het spreekt voor zich dat de verkoper zijn gas-en elektriciteitsverbruik blijft betalen, net zoals het verbruik van andere nutsvoorzieningen. Maar het kan geen kwaad om ook af te spreken wie de kosten van bepaalde herstellingen draagt als die zich opdringen.
Vergeet niet in de akte vast te leggen tegen welke specifieke datum de verkoper de woning ten laatste moet verlaten. Weigert de verkoper dan vrijwillig het pand te verlaten, dan kan de koper onmiddellijk met de koopakte een deurwaarder aanspreken om de verkoper uit te zetten. Meestal bepalen wij die waarschuwing al in de verkoopakte, met de verduidelijking dat de kosten van die uitdrijving ten laste zijn van de verkoper.
Bron: De Tijd
